BGH stärkt Vermieterrechte bei Zahlungsverzug ...

BGH: Kein Widerspruch des Mieters gegen die ordentliche Kündigung bei Zahlung von Mietzinsrückständen innerhalb der Schonfrist (BGH, Urteil vom 01.07.2020, Aktenzeichen III ZR 323/18)

 

Die Entscheidung des BGH betrifft diejenigen Fälle, in welchen ein Vermieter dem Mieter aufgrund bestehender Zahlungsrückstände das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich kündigt, der Mieter aber innerhalb der sogenannten „Schonfrist“ des § 569 Abs. 3 Ziffer 2. BGB die Mietzinsrückstände nachzahlt.

 

Nach dieser Bestimmung wird eine vom Vermieter ausgesprochene außerordentliche Kündigung unwirksam, wenn der Mieter innerhalb von zwei Monaten, nachdem der Vermieter seinen Räumungsanspruch gerichtlich geltend gemacht hat, die gesamten Mietrückstände nachbezahlt.

 

Bereits 2018 hatte der BGH die bis dahin bestehende Streitfrage, ob eine Nachzahlung des Mieters auch eine mit einer außerordentlichen Kündigung verbundene hilfsweise ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam werden lässt, zu Gunsten der Vermieter entschieden. Bei Zahlung innerhalb der Schonfrist wird nach der Rechtsprechung des BGH nur die fristlose Kündigung wirkungslos, die ordentliche Kündigung bleibt allerdings bestehen.

 

In der aktuellen Entscheidung vom 01.07.2020 hat sich der BGH nunmehr mit der Frage befasst, ob der Mieter in diesen Fällen der bestehenbleibenden ordentlichen Kündigung gem. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

 

Dieses hat der BGH zu Gunsten der Vermieter verneint.

 

Dabei ist der Bundesgerichtshof zunächst entsprechend der geltenden Rechtslage davon ausgegangen, dass ein Widerspruch des Mieters dann ausgeschlossen ist, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.

 

Der BGH führt dann weiter aus, dass es allerdings nicht erforderlich sei, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt habe, es genüge, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur fristlosen Kündigung zugestanden hat.

 

Auch entsteht nach der jüngsten Entscheidung des Bundesgerichtshofs das Widerspruchsrecht des Mieters dann nicht neu, wenn dieser innerhalb der sogenannten Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Ziffer 2. BGB den Mietzinsrückstand vollständig nachzahlt.

 

Der BGH begründet dies damit, dass der Gesetzgeber mit dem Widerspruchsrecht des Mieters in § 574 BGB unter bestimmten Voraussetzungen bei Abwägung der wechselseitigen Interessen die Möglichkeit schaffen wollte, dass der Mieter auch nach einer an sich berechtigten Kündigung des Vermieters die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.

 

Ein Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses solle dem Mieter aber gerade nicht eingeräumt werden, wenn so gravierende Vertragsstörungen eingetreten seien, die den Vermieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung berechtigen.

 

Nach der Auffassung des BGH wäre seitens des Gesetzgebers eine ausdrückliche Regelung zu erwarten gewesen, wenn dieser für den Fall der Schonfristzahlung den Schutz des Mieters über die Unwirksamkeit einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung hinaus noch weiter ausdehnen und dem Mieter auch für diesen Fall die Möglichkeit des Widerspruchs nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB hätte einräumen wollen.

 

Durch diese Entscheidung, welche die Linie des BGH nach der Entscheidung des BGH vom 19.09.2020 konsequent weiterführt, werden die Rechte des Vermieters bei Vorliegen eines Zahlungsverzugs des Mieters gestärkt. In jedem Fall ist es empfehlenswert, dass der Vermieter im Falle des Vorliegens von Zahlungsrückständen des Mieters, die den Vermieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung berechtigen, immer auch eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ausspricht.